Через терня до оселі

Три перші кроки, які необхідно зробити забудовникові, щоб не мати проблем з уведенням об’єкта в експлуатацію

В„–43 (1341) 11.11—17.11.2017

Вадим СТАРЦУН, юрист із питань нерухомості, м.Київ

781

Багато публікацій присвячено тому, як знайти надійного забудовника, як захистити інвестора тощо. Але мало хто цікавиться, чому забудовники змушені обходити вимоги закону або чому зведення їхніх об’єктів припиняється.

Де взяти ділянку?

Однією з важливих проблем є законодавчі бар’єри для спорудження того, чого насправді вимагає ринок. Ділянок, відведених під багатоквартирні будинки, не так уже й багато, і вони, як правило, дістаються забудовникам-гігантам. Менші ж змушені постійно вишукувати вільну землю, і це зазвичай або проблемні ділянки, або ж ті, що вже відведені комусь під індивідуальне будівництво. Останніми роками саме із цієї причини деякі забудовники мали проблеми з уведенням в експлуатацію багатоквартирних будинків.

10 червня набрав чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності» від 17.01.2017 №1817-VIII. Важливим нововведенням цього акта стала зміна в класифікації об’єктів — з категорій складності на класи наслідків.

Раніше було досить багато маніпуляцій саме із заниженням категорій складності, коли як третю категорію проводили, наприклад, багатоквартирні будинки. Тепер подібні хитрування стануть проблематичними, оскільки за класом наслідків СС2, СС3 стане обов’язковим проведення експертизи проектної документації.

Це, у свою чергу, унеможливить спорудження багатоквартирного будинку на ділянках, відведених під індивідуальне будівництво. А отже, зменшиться ризик того, що об’єкт не буде прийнятий в експлуатацію через використання ділянки не за цільовим призначенням.

Не впевнений — не починай!

Найбільш складним моментом для майбутнього забудовника є відведення землі. У Києві цей процес тривалий та непрогнозований. Так, рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463 затверджений Порядок отримання прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві. Даний документ установлює чіткі терміни руху документів усередині держорганів. Також змінений орган, який повинен видавати дозволи на розробку проекту відведення ділянки:  замість Головного управління Держгеокадастру в м.Києві ним стала Київрада, куди документи подаються через приймальню із земельних питань.

Чи допоможе це отримати ділянку швидше? На практиці — ні. Дістати дозвіл і розробити проект відведення землі у власність або ж в оренду для забудовника ніколи не було надто складним завданням. Проблеми ж починалися на етапі затвердження: як  щодо часу, необхідного на узгодження, так і щодо кінцевого результату.

Так, департамент архітектури міг по кілька разів повертати проект і врешті-решт відмовити, посилаючись на відсутність затвердженого детального плану території. І такі ситуації непоодинокі.

Як бути забудовникові? Одержати дозвіл на розробку, замовити проект відведення, оплатити всі послуги підрядчиків і через рік дістати відмову? Саме в цьому й полягає той «сприятливий клімат» для забудовників та інвесторів, про який нібито дбають політики, приймаючи черговий закон. Але на практиці виявляється, що він нічим не кращий за старий акт.

Сьогодні забудовникові, перш ніж приступати до процедури відведення землі, доводиться оббивати пороги держорганів, щоб зрозуміти, чи зможе він отримати ділянку під забудову. І краще згаяти час на старті, ніж починати розробку проекту, не маючи уявлення, яким буде кінцевий результат.

Саме тому багато забудовників ідуть зі столиці, вважаючи за краще споруджувати закриті містечка за межами Києва. У таких будинках клубного типу створюється вся необхідна інфраструктура, щоб компенсувати додатковими зручностями віддаленість від столиці.

Чи легше тут отримати ділянку під забудову? Якщо вона розташована на території сільради, то, звичайно ж, не проблема поспілкуватися з місцевою владою. Вона більш відкрита для такого спілкування, ніж столичні чиновники. І якщо переконати місцеву владу у вигодах такого будівництва для розвитку населеного пункту, то навряд чи вона буде зволікати з розглядом питання на сесії сільради.

Експертиза — ключ до дозволу

На наступному етапі потрібного подбати про експертизу проектної документації. Відповідно до Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів, затвердженого наказом Мінрегіонбуду від 16.05.2011 №45 (зі змінами й доповненнями), вона повинна бути розроблена в певній комплектності залежно від об’єкта будівництва та його класу наслідків. І цим порядком не можна нехтувати, оскільки при класі наслідків СС2, СС3 вказана документація повинна пройти експертизу, що передбачено Порядком затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 11.05.2011 №560 (зі змінами й доповненнями).

Деякі забудовники раніше нехтували розробленням проектної документації. Та й навіщо вона була потрібна, якщо її ніхто не перевіряв?! Тепер усе інакше: проектна документація та висновок експертизи подаються до органу архітектурно-будівельного контролю для отримання дозволу на будівництво (ст.37 закону «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Тому надання проектної документації, експертизи проекту будуть дуже важливим кроком саме для початку зведення об’єктів із класом наслідків СС2. А до таких належать навіть малоповерхові споруди.

Загалом будувати з дотриманням вимог законодавства можна. Важливо не поспішати з вибором ділянки, відвідати місцеві органи влади, органи контролю (з питань архітектури, земельних ресурсів тощо).

Наступним кроком стане розроблення системи залучення інвестицій у будівництво. Але це вже тема окремої статті. Не менш важливо залучити підрядчиків, які зможуть порозумітися на кожному з етапів розроблення проекту й власне будівництва.