Коли порушене переважне право оренди землі, - позиція ВСУ

За відсутності попереднього повідомлення щодо наміру укласти договір з новим орендарем право особи на реалізацію свого переважного права вважатиметься порушеним. Такий висновок зробив ВСУ в постанові №594/151/16-ц.

Верховний Суд України

Іменем України

Постанова

6 вересня 2017 року                           м.Київ                               №594/151/16-ц

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України у складі:

головуючого — СІМОНЕНКО В.М.,
суддів: ГУМЕНЮКА В.І., ОХРІМЧУК Л.І., РОМАНЮКА Я.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія центр» до Особи 5, ТОВ «Борщівська аграрна компанія», третя особа — приватний нотаріус Пікуль Галина Михайлівна, про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, визнання додаткової угоди укладеною, за заявою ТОВ «Мрія центр» про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22.08.2016,

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2016 року ТОВ «Мрія центр» звернулося до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 10.05.2009 між позивачем та Особою 5 було укладено договір оренди землі, а саме земельної ділянки площею 1,56 га, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, терміном на 5 років, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.12.2009 за №040965502942. Вказаним договором передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

Позивач зазначав, що він добросовісно, належним чином виконував свої обов’язки за договором та більше як за місяць до спливу строку його дії, тобто  до 10.12.2014, двічі, а саме — 5 березня та 7.08.2014, направив Особі 5 листи-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

Також позивач вказував, що на момент закінчення строку дії договору оренди землі та після його спливу, він користувався спірною земельною ділянкою, яку обробляв, за що вносив орендну плату, оскільки орендодавець у визначений законом строк (у місячний термін) так і не направив жодної відповіді на листи-повідомлення ТОВ «Мрія центр» та жодним іншим чином не повідомив позивача про прийняте рішення щодо поновлення договору оренди землі.

Разом з тим 1.06.2015 Особа 5 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Борщівська аграрна компанія», що на думку ТОВ «Мрія центр», є порушенням його переважного права на поновлення договору оренди землі від 10.05.2009, оскільки ним було повністю дотримано вимоги, зазначені ст.33 закону «Про оренду землі».

З урахуванням викладеного ТОВ «Мрія центр» просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею 1,56 га від 10.05.2009, укладений між ТОВ «Мрія центр» та Особою 5; визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільскої області від 30.05.2016 позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1, 56 га, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, укладений 1.06.2015 між Особою 5 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія». Визнано поновленим договір оренди зазначеної земельної ділянки, укладений між ТОВ «Мрія центр» від 10.05.2009 та Особою 5. У решті позову відмовлено.

Рішенням Апеляційного суду Тернопільської області від 21.07.2016 рішення районного суду в частині визнання недійсним договору оренди та визнання поновленим раніше укладеного договору оренди скасовано, в задоволенні позову в цій частині відмовлено. У решті рішення районного суду залишено без змін. Ухвалою ВСС від 22.08.2016 ТОВ «Мрія центр» відмовлено у відкритті касаційного провадження.

У поданій до ВСУ заяві ТОВ «Мрія центр» просить скасувати рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21.07.2016 та ухвалу ВСС від 22.08.2016, а рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 30.05.2016 залишити в силі, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме ст.33 закону «Про оренду землі».

На підтвердження зазначеної підстави подання заяви про перегляд судового рішення товариство посилається на ухвали ВСС від 8.10 та 29.10.2014, 28.01.2015, в яких, на його думку, по-іншому застосована зазначена норма матеріального права.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах ВСУ дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню.

Відповідно до ст.353 Цивільного процесуального кодексу ВСУ переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим кодексом.

Згідно з положеннями п.1 ч.1 ст.355 ЦПК підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

На підставі ст. 360⁴ ЦПК ВСУ скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.

Суди встановили, що 10.05.2009 між ТОВ «Мрія центр» як орендарем та Особою 5 як орендодавцем було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 5 років, п.43 якого передбачено набрання його чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Державна реєстрація договору була здійснена 10.12.2009.

Згідно з п.8 указаного договору оренди орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. До закінчення строку дії договору про оренду землі, укладеного з Особою 5 10.05.2009, позивач, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору, двічі направляв відповідачу листи-повідомлення від 5.03.2014 за №119 та 7.08.2014 за №82 з пропозицією поновити договір оренди, до яких було надано проект додаткової угоди.

Установлено, що Особа 5 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про відмову.

На період дії строку договору оренди належної Особі 5 земельної ділянки та після закінчення строку його дії, тобто після 10.12.2014, товариство належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов’язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що в ході судового розгляду було підтверджено: даними з відомостей за підписом відповідача про виплату орендної плати ТОВ «Мрія центр» по с.Цигани, Особа 5 за 2015 рік за користування земельною ділянкою отримала 750 кг пшениці; даними форми 1-ДФ про утримання ТОВ «Мрія центр» необхідних сум ПДФО при виплаті орендної плати Особі 5 у 2015 році; даними договору щодо надання послуг щодо використання сільськогосподарської техніки №01/04/2015-16/ОГ від 1.04.2015, з додатками та актами, які підтверджують, що у 2015 році на належній Особі 5земельній ділянці позивачем проводилися сільськогосподарські роботи посів та збір урожаю; даними форм №4-СГ, 29-СГ, які підтверджують, що протягом 2015 року на території земель Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області проводились сільськогосподарські роботи щодо вирощування та збору урожаю.

1.06.2015 Особа 5 уклала договір оренди землі з ТОВ «Борщівська аграрна компанія», тобто через 6 місяців після закінчення строку дії договору від 10.05.2009, оскільки не дочекалася пропозицій від попереднього орендаря щодо продовження строку дії договору. Крім того, умови укладеного договору є більш сприятливими для Особи 5.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Мрія центр» дотримувалось строків та процедури поновлення договору оренди землі на новий строк, після закінчення строку дії договору продовжувало виконувати свої обов’язки орендаря, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це орендну плату. Окрім того, законодавчими актами орендарю не встановлено обов’язку надсилати на адресу орендодавця повідомлення рекомендованим поштовим листом та отримувати такий лист адресатом під розпис.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове про відмову в позові, суд апеляційної інстанції, з висновком якого погодився суд касаційної інстанції, керувався тим, що ТОВ «Мрія Центр» не дотрималось вимог, визначених ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі», щодо повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, оскільки в матеріалах справи відсутні докази про отримання Особою 5 надісланих ТОВ «Мрія Центр» до закінчення строку дії договору листів-повідомлень про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди з доданим проектом додаткової угоди, а тому відсутні передбачені законом підстави для поновлення договору оренди землі від 10.05.2009, укладеного між ТОВ «Мрія центр» та Особою 5.

Разом з тим у наданій для порівняння ухвалі ВСС від 29.10.2014 суд касаційної інстанції вважав не обґрунтованими посилання заявника про те, що позивач не надав належних доказів отримання орендодавцем листа-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, оскільки законом направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення рекомендованим поштовим листом та отримання орендодавцем такого листа під розпис не вимагається.

У наданій для порівняння ухвалі ВСС від 28.01.2015 суд касаційної інстанції виходив з того, що попередній орендар земельної ділянки належним чином виконував умови договору, сплачував орендну плату, листом-повідомленням повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслав додаткову угоду. До матеріалів справи надано список громадян, яким відправлено листи-повідомлення орендарем. У вказаному списку зазначено прізвище орендодавця.

У наданій для порівняння ухвалі ВСС від 8.10.2014 суд касаційної інстанції виходив з того, що суди помилково відмовили в позові з огляду на відсутність належних доказів отримання листа відповідачем та не взяли до уваги як належний доказ наданий позивачем список громадян з відтиском поштового штемпеля про відправлення цих документів. При цьому суди не врахували, що законом направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення з проектом додаткової угоди рекомендованим поштовим листом та отримання орендодавцем такого листа під розпис не вимагається.

Викладене свідчить про те, що існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме ст.33 закону «Про оренду землі».

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах ВСУ виходить із такого. Відповідно до ч.1 ст.3 ЦПК кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 Цивільного кодексу передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об’єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб’єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб’єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Мрія центр» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та ст.33 закону «Про оренду землі», унаслідок чого було укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч.1—3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу.

Частиною 3 цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як убачається зі змісту оспорюваного договору від 1.06.2015, укладеного між Особою 5 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», ТОВ «Мрія центр» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною 4 ст.124 Земельного кодексу передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК).

За ч.2 ст.792 ЦК, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК, законом «Про оренду землі».

Суди у справі, яка переглядається, установили, що пп.28—31 договору оренди землі від 10.05.2009, укладеного між Особою 5 та ТОВ «Мрія центр», встановлено права та обов’язки орендодавця та орендаря відповідно до закону «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення цього договору.

Частинами 1—5 ст.33 закону «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме — на час виникнення переважного права в орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору

оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, встановлені ст.777 ЦК, є переважними, тобто, за своєю правовою природою, вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення в наймодавця наміру на укладення нового договору найму, реалізація

переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене ст.777 ЦК та ст.33 закону «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Суди попередніх інстанцій у справі, яка переглядається, встановили, що ТОВ «Мрія центр» згідно з вимогами ст.33 закону «Про оренду землі» є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі надсилав відповідачу листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди належної Особі 5земельної ділянки та після закінчення строку дії договору, тобто після 10.12.2014, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконував свої обов’язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу орендну плату. Окрім того, суд також установив, що Особа 5протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про відмову в його поновленні.

Ураховуючи зазначене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що конклюдентні дії ТОВ «Мрія центр», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчать про намір ТОВ «Мрія центр» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав для визнання договору оренди землі від 1.06.2015, укладеного між Особою 5та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», недійсним, а також для поновлення договору оренди землі від 10.05.2009, укладеного між ТОВ «Мрія центр» та Особою 5.

Отже, рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню, а рішення суду першої інстанції — залишенню в силі, як помилково скасоване.

Керуючись п.1 ч.1 ст.355, п.1 ч.1 ст.360³, чч.1, 2 ст.360⁴ЦПК, Судова палата у цивільних справах ВСУ

ПОСТАНОВИЛА:

Заяву ТОВ «Мрія центр» задовольнити.

Рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 21.07.2016 та ухвалу ВСС від 22.08.2016 скасувати, а рішення Борщівського районного суду Тернопільскої області від 30.05.2016 залишити в силі.

Постанова є остаточною й може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п.3 ч.1 ст.355 ЦПК.